Можно ли купить у родителей/родств-ов по НИС и когда это разрешено: разбор практики банков и «Росвоенипотеки» (2025)

Коротко: законом прямого запрета на покупку у родственников нет, но большинство банков отказывают, ссылаясь на свои стандарты (часто – стандарты ДОМ.РФ/АИЖК) о запрете сделок с «членами семьи» и/или «взаимозависимыми лицами». «Росвоенипотека» ориентируется на закон и риски мнимости сделки: если кредит не привлекается (редкие кейсы), отказа по родству как таковому может и не быть, но проверяют, не является ли сделка притворной.

Что говорят закон и регламенты

• 117-ФЗ о НИС и базовые правила не содержат прямого запрета на покупку у родственников. Юристы отмечают: формально ограничений в законе нет, но решение об ипотеке принимает банк.
• Банковские стандарты (ДОМ.РФ/АИЖК и др.) обычно запрещают сделки с «членами семьи» и/или «взаимозависимыми лицами» – сюда включают супругов, родителей, детей, бабушек/дедушек, внуков, полнородных/неполнородных братьев и сестер, усыновителей/усыновлённых. Это типовая причина отказа по НИС.
• «Росвоенипотека» (ФГКУ) публично указывает: возможность покупки у членов семьи регулируют внутренние документы банков, а учреждение дополнительно проверяет риски мнимости/притворности. Росвоенипотека

Почему банки почти всегда отказывают

1. Риск мнимости/обнала ЦЖЗ: деньги «остаются в семье», объект залога – у «своих». Банки прямо связывают сделки с родственниками с риском притворности и отказывают.
2. Требование «рыночности» и независимости сторон: НИС – госденьги; кредитор должен быть уверен, что цена/переход прав реальны и независимы.

Когда и как сделки всё-таки проходили

• Редкие кейсы по ответам банков: при доказанном отсутствии совместного хозяйства/«одной семьи» и отдельной регистрации родителей – некоторые банки рассматривали сделки (каждый случай – индивидуально). Но это исключения, не правило.
• Без кредита (не типовой сценарий): когда участник НИС использует средства без ипотеки – вопрос решается в логике контроля Росвоенипотеки (по сути – проверка на мнимость, прошлую регистрацию покупателя в объекте и пр.). Формального «родственного» запрета у ФГКУ может не быть, но риски отказа высоки.

Чёткий ответ по категориям родственников

• Супруг(а), родители, дети, бабушка/дедушка, внуки, родные/неполнородные брат/сестра, усыновитель/усыновлённый – в 99 % случаев банковский отказ (внутренние стандарты относят их к «членам семьи/взаимозависимым»).
• «Дальние» родственники (дядя/тётя, двоюродные) – банки часто тоже трактуют как взаимозависимых по расширительному подходу; шансы невысоки. Нужны сильные доказательства независимости и рыночности.

Что проверяет «Росвоенипотека» дополнительно

• Не владел ли участник ранее этим объектом; не был ли зарегистрирован там по месту жительства; отсутствие «обратных» льготных схем. При выявлении признаков мнимости – отказ в заключении ЦЖЗ.

Как действовать, если хотите попробовать (алгоритм)

1. Сначала – честная консультация в банке: на этапе одобрения прямо заявите о родстве и попросите заключение комплаенса «возможна/невозможна сделка по НИС». Скрывать нельзя – это основание для отказа и блокировки.
2. Подготовьте пакет «рыночности»: независимая оценка, выписка ЕГРН без вашей прошлой регистрации, подтверждение раздельного проживания/регистрации (если родители), платеж через аккредитив/эскроу. Это не гарантирует согласование, но повышает шансы в редких кейсах.
3. Получите письменный ответ банка/ФГКУ до бронирования и авансов. Многие банки отвечают шаблонно: «запрещено стандартами» – зафиксируйте позицию и ищите альтернативы.

Частые вопросы

Можно ли купить у родителей по НИС?
Формально закон не запрещает, но банки почти всегда отказывают по внутренним стандартам (члены семьи/взаимозависимые лица).

А если купить без кредита, только на средства НИС?
В исключительных сценариях (без ипотеки) ФГКУ смотрит на реальность сделки. При признаках мнимости – отказ. Рекомендуем заранее запрашивать позицию учреждения/банка.

Кого банки относят к «членам семьи/взаимозависимым»?
Как минимум – супруг(а), родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, родные/неполнородные брат/сестра, усыновители/усыновлённые; нередко критерий шире.

Что будет, если «скрыть» родство?
Отказ в выдаче, а при вскрытии после сделки – риски для кредита и статуса сделки (мнимость/притворность). Не делайте так.

Что делать вместо покупки у родственников

• Стандартная покупка у третьих лиц (вторичка/застройщик) – минимальные риски.
• Дарение/наследование – вне рамок НИС и ипотеки (после полного погашения и снятия обременения); оцените налоговые последствия.
• Рефинансирование/улучшение условий текущего кредита (если цель – «помочь семье деньгами»). См. наш материал о рефинансе.

Вывод

• Юридически запрета в 117-ФЗ и ПП нет – но реально решает банк, и его стандарты обычно запрещают сделки с родственниками/взаимозависимыми лицами. «Росвоенипотека» дополнительно отслеживает мнимость.
• Хотите идти этим путём – получайте письменные ответы до авансов, готовьте доказательства рыночной независимой сделки и не скрывайте родство.

Полезные материалы

• НК РФ, ст. 105.1 – «взаимозависимые лица». КонсультантПлюс